Contrato de alquiler: cláusulas abusivas que debes conocer antes de firmar

Firmar un contrato de alquiler sin leerlo bien es uno de los errores más frecuentes y más costosos que comete un inquilino. La urgencia por encontrar piso, la presión del propietario y la extensión del documento hacen que muchas personas firmen sin revisar qué están aceptando exactamente. El problema aparece después: cuando llega el momento de reclamar algo y descubres que firmaste una cláusula que lo impedía.

Este artículo te explica qué debe contener un contrato de alquiler según la ley, qué cláusulas son nulas aunque las hayas firmado y cuáles son las más habituales en contratos que perjudican al inquilino. Leerlo antes de firmar puede ahorrarte meses de conflictos y dinero que no tenías previsto gastar.

Si quieres aprender más del tema de manera profesional, no te pierdas nuestra formación online. 

¿Qué es un contrato de alquiler y qué debe incluir por ley?

Un contrato de alquiler es un acuerdo legal entre propietario e inquilino que regula las condiciones de uso de un inmueble a cambio de una renta periódica. En España, los contratos de arrendamiento de vivienda habitual están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos, conocida como LAU, cuya última reforma relevante se produjo en 2019 mediante el Real Decreto-ley 7/2019.

La LAU establece una serie de contenidos mínimos que todo contrato de alquiler debe incluir. La identificación completa de ambas partes, la descripción del inmueble, la duración del contrato, el importe de la renta y la forma de pago. También el importe de la fianza y las condiciones de actualización de la renta son elementos obligatorios. Su ausencia no invalida el contrato, pero genera inseguridad jurídica para ambas partes.

La duración mínima legal de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual es de cinco años cuando el arrendador es una persona física, y de siete años cuando es una persona jurídica. Esto significa que, aunque el contrato indique una duración de un año, el inquilino tiene derecho a prorrogarlo hasta completar ese periodo mínimo, salvo que necesite la vivienda para uso propio o de familiares de primer grado.

La fianza legal es de una mensualidad de renta para viviendas sin muebles y dos mensualidades para viviendas amuebladas o locales comerciales. El propietario puede exigir garantías adicionales, pero estas no pueden superar dos mensualidades más. Si el contrato exige más de eso, puede ser impugnable.

¿Qué cláusulas son válidas y cuáles son nulas en un contrato de alquiler?

El contrato de alquiler y sus cláusulas abusivas que debes conocer tienen un denominador común: son condiciones que van en contra de lo que establece la LAU y que perjudican al inquilino de forma desproporcionada. La ley es clara al respecto: cualquier cláusula que modifique en perjuicio del arrendatario los derechos mínimos que la LAU le reconoce es nula de pleno derecho, aunque ambas partes la hayan firmado.

Esto es fundamental entenderlo bien. Firmar una cláusula abusiva no la convierte en válida. El hecho de que aparezca en el contrato y de que el inquilino la haya aceptado no le da efecto jurídico si va contra la ley. El problema es que, sin conocer tus derechos, es difícil saber qué puedes reclamar y qué no.

Estas son las cláusulas que la LAU permite de forma expresa y que sí son válidas en un contrato de alquiler:

• Actualización anual de la renta: El propietario puede actualizar la renta una vez al año conforme al índice pactado en el contrato. Si no se pacta ninguno, se aplica el Índice de Garantía de Competitividad.
• Gastos de suministros a cargo del inquilino: Luz, agua, gas y otros consumos individuales pueden asignarse al arrendatario. Es habitual y perfectamente legal.
• Obligación de conservación del inmueble: El inquilino debe mantener la vivienda en buen estado y comunicar cualquier avería al propietario. Las reparaciones por uso normal corresponden al propietario; las causadas por mal uso, al inquilino.
• Prohibición de subarrendamiento: El propietario puede prohibir que el inquilino subarriende total o parcialmente la vivienda. Si no se prohíbe expresamente, el subarrendamiento parcial está permitido con notificación al propietario.
• Fianza y garantías adicionales: El propietario puede exigir fianza legal más garantías adicionales de hasta dos mensualidades. Por encima de ese límite, la cláusula puede ser impugnada.

Conocer qué está permitido es tan útil como saber qué no lo está. A partir de aquí, conviene revisar cuáles son las cláusulas que sí generan conflicto y que aparecen con más frecuencia en contratos reales.

Te puede interesar:

Cláusulas abusivas más frecuentes en contratos de alquiler

Las cláusulas abusivas en contratos de alquiler no siempre son fáciles de identificar. Muchas están redactadas en lenguaje técnico o aparecen mezcladas con condiciones legales, lo que dificulta que el inquilino las detecte antes de firmar. Estas son las más habituales.

Renuncia a la prórroga legal del contrato

Ningún contrato puede obligarte a renunciar a la prórroga legal que establece la LAU. Si el contrato incluye una cláusula que dice que el arrendatario renuncia a prorrogar el contrato más allá del periodo inicial pactado, esa cláusula es nula. El inquilino tiene derecho a prorrogar hasta completar los cinco o siete años que marca la ley, independientemente de lo que diga el contrato.

Fianza o garantías por encima del límite legal

Algunos contratos exigen tres, cuatro o más meses de fianza más garantías adicionales que superan con creces el límite legal. El tope legal es la fianza obligatoria más dos mensualidades adicionales de garantía. Cualquier cantidad que supere ese límite total puede ser reclamada. Si ya la has pagado, tienes derecho a solicitar la devolución del exceso.

Traslado de gastos que corresponden al propietario

El IBI, los gastos de comunidad y el seguro del hogar corresponden por ley al propietario, salvo pacto expreso en contrario para los gastos de comunidad. Si el contrato traslada el IBI al inquilino sin mencionarlo de forma expresa y detallada, esa cláusula puede ser impugnada. El Tribunal Supremo ha declarado nulas en varias ocasiones cláusulas genéricas que atribuían “todos los gastos” al inquilino sin especificar cuáles.

Actualización de renta sin índice de referencia

La renta solo puede actualizarse conforme a un índice de referencia pactado o, en su defecto, el que establece la ley. Una cláusula que permita al propietario subir la renta libremente y sin límite es nula. Si el contrato dice que el propietario podrá actualizar la renta según considere oportuno, esa redacción no tiene efecto jurídico.

Penalizaciones desproporcionadas por abandono anticipado

La LAU establece que, si el inquilino abandona la vivienda antes de que pasen seis meses desde el inicio del contrato, el propietario puede reclamar una indemnización. A partir del séptimo mes, el inquilino puede resolver el contrato con un preaviso de treinta días y la indemnización equivale a una mensualidad por año que reste de contrato. Una penalización superior a ese cálculo legal es abusiva y no puede exigirse aunque conste en el contrato.

Prohibición de obras de adaptación para personas con discapacidad

La LAU reconoce el derecho del inquilino a realizar obras de adaptación cuando él, su cónyuge o un familiar que conviva con él tenga una discapacidad o sea mayor de 70 años. Una cláusula que prohíba cualquier tipo de obra sin excepción, incluyendo estas adaptaciones, vulnera un derecho reconocido por ley y no puede aplicarse.

Renuncia al derecho de adquisición preferente

Si el propietario decide vender la vivienda mientras el inquilino sigue en ella, este tiene derecho de tanteo y retracto: puede adquirir la vivienda en las mismas condiciones que el comprador. Este derecho solo puede renunciarse mediante pacto expreso y por escrito en contratos de larga duración. Una renuncia genérica incluida en el contrato inicial, sin que el inquilino sea plenamente consciente de lo que implica, puede ser cuestionada judicialmente.

No te pierdas:

¿Qué puedes hacer si tu contrato tiene cláusulas abusivas?

Detectar una cláusula abusiva después de haber firmado no significa que estés atrapado. La nulidad de una cláusula contraria a la LAU opera de forma automática. No necesitas una sentencia judicial para que deje de aplicarse, aunque en la práctica el propietario puede no reconocerlo voluntariamente.

El primer paso es documentar la cláusula y contrastarla con el texto de la LAU o con la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la materia. Si el propietario la aplica de forma coercitiva, puedes presentar una reclamación ante el Servicio de Mediación, Arbitraje y Conciliación de tu comunidad autónoma antes de acudir a la vía judicial. En muchos casos, la mediación resuelve el conflicto sin necesidad de un juicio.

Si la situación llega a los tribunales, los jueces de primera instancia declaran habitualmente la nulidad de cláusulas contrarias a la LAU y pueden ordenar la devolución de cantidades cobradas de forma indebida, incluidas fianzas en exceso o penalizaciones aplicadas sin base legal.

Si quieres adquirir contenidos altamente valorados en el ámbito del derecho inmobiliario, la gestión de arrendamientos o el asesoramiento jurídico, nuestra formación online te da las herramientas para entender, redactar e interpretar contratos de arrendamiento con criterio legal.